Un multimillonario tecnológico promete hacer que la vivienda sin hogar sea asequible y rentable

Un llamado a las propuestas para desarrollar una propiedad de metro excedente en la esquina de Wilshire y Crenshaw Boulevards provocó ofertas de siete pesos pesados en el mundo de las viviendas para personas sin hogar.

Junto con grandes organizaciones sin fines de lucro como la vivienda, Path y Bridge Housing, un octavo postor, uno que aún no ha producido un solo apartamento, presentó un plan audaz para hacer lo que ninguno de los otros podría.

Better Angels, una organización sin fines de lucro fundada por un empresario de tecnología multimillonaria que ha centrado su atención en la falta de vivienda, dijo que construir 212 unidades asequibles en la propiedad, más un edificio de oficinas médicas, sin necesidad de un centavo de dinero de los contribuyentes.

A diferencia de los otros postores, cuyas propuestas se basan en créditos fiscales y otras subvenciones del gobierno, Better Angeles dice que suministrará el 30% del capital como capital y financiará el resto con préstamos convencionales, lo que le permite construir más rápido y mucho menos costo que los proyectos asequibles típicos.

Entre varias iniciativas de personas sin hogar lanzadas por su fundador, Adam Miller, Better Angels ha establecido una ambiciosa misión de desacreditar la sabiduría convencional de que las viviendas asequibles no pueden producirse sin subsidios de los contribuyentes.

“El objetivo es mostrar la manera de ganar dinero haciendo viviendas asequibles porque creemos que … la única forma en que va a resolver la crisis de vivienda asequible es dejar que el capitalismo funcione”, dijo Miller.

Con un fondo de inversión de $ 300 millones, Miller está tratando de atraer a los desarrolladores con fines de lucro del mercado de lujo y crear una oportunidad para que los desarrolladores a pequeña escala piensen más allá de los dúplex y las ADU.

Al mismo tiempo que con su propuesta de metro, Better Angels está ofertando por un proyecto para reconstruir un ex Instalación de Kaiser Permanente en Pasadena. Propone un centro de vivienda y salud mental con una combinación de 300 unidades de tasa de mercado, asequibles y de apoyo para personas sin hogar.

También ha entrado en una oferta en una competencia del Distrito de los Angeles Community College por propuestas para producir viviendas para estudiantes. Si se selecciona, construiría un apartamento de 54 unidades cerca de Sunset Junction en Silver Lake para estudiantes universitarios de la ciudad de Los Ángeles con preferencia por aquellos que salen o salen de cuidado de crianza.

Metro y LacCD han anunciado que los ganadores serán nombrados este verano. La oferta en el proyecto Pasadena cerró en mayo, y se espera una decisión en algún momento de este año.

Gane o pierda en esas ofertas, Better Angels está respaldando dos proyectos más pequeños que están en camino a su finalización. Un innovador se llevará a cabo a finales de este verano para un apartamento de 51 unidades que reemplazará una casa unifamiliar abandonada en el sur de Los Ángeles. Más adelante en el año, se espera que se emitan permisos para una construcción de ocho pisos y 72 unidades a una cuadra de Manchester Avenue en Westchester.

Miller promueve su modelo de vivienda como una alternativa al sistema de décadas de subsidios dobles que utilizan créditos fiscales complementados por otras subvenciones del gobierno para financiar los subsidios de construcción y alquiler para apoyar la operación continua.

El desarrollo del crédito fiscal es lento y costoso porque los subsidios de alquiler deben asegurarse antes de que se pueda aumentar el capital, y el financiamiento puede ser un proceso de años que involucra aplicaciones competitivas para múltiples agencias. Mientras tanto, el desarrollador, en la mayoría de los casos, un proveedor de servicios para personas sin hogar sin fines de lucro, acumula costos de transporte para la tierra.

Al proporcionar capital por adelantado la carrera de un bolígrafo, Better Angels potencialmente corta años del proceso.

“Es una estructura muy sencilla”, dijo Anthony Gude, desarrollador principal del Proyecto Westchester. “No tiene que usar subsidios públicos. Eso hace que la pila de capital sea más simple y confiable”.

Gude dijo que el proyecto de 72 unidades costará $ 15.5 millones. A $ 215,000 por unidad, es aproximadamente un tercio del costo actual de construcción financiado con créditos fiscales.

Una representación artística de Better Angels ‘Better Angels’ Unidad de ocho y 72 unidades construye una cuadra de Manchester Avenue en Westchester.

(Diseño de Demaria)

Pero hay una compensación por los ahorros en el tiempo y el costo. Aunque clasificado como asequible, el proyecto no se convertirá en parte del sistema de vivienda para personas sin hogar. Para ser rentable, sus alquileres excederán el nivel muy bajo necesario para sacar a las personas directamente a las calles. Como parte del proceso de aprobación, Gude se comprometió a limitar el alquiler de 55 unidades a bajos ingresos (para las personas que generan el 80% de los ingresos medios del área) y 15 unidades a niveles de ingresos moderados. En promedio, eso sería alrededor de $ 2,000 para las unidades de bajos ingresos, dijo. Si bien eso sería aproximadamente un 40% más bajo que los alquileres en otros nuevos edificios de gran altura que suben en el área bulliciosa al norte de LAX, está muy por encima de los niveles de ingresos muy bajos requeridos de los proyectos de crédito fiscal.

Ese diferencial es evidente en las aplicaciones para el proyecto Wilshire/Crenshaw de Metro. La propuesta de metro de Better Angels proporcionaría 170 unidades al 80% del ingreso mediano del área y 42 unidades al 110% de la mediana, este último nivel A comúnmente conocido como vivienda de la fuerza laboral.

Las siete propuestas competidoras, todas utilizando financiamiento de crédito fiscal, tendrían algunas unidades disponibles para personas con ingresos de solo el 30% de la mediana, consideradas de bajos ingresos y la mayoría del 60% de la mediana.

André F. Bueno, director de vivienda y director de inversiones de Better Angels, dijo que el objetivo es crear nuevas viviendas con asequibilidad garantizada que serviría a las personas sin hogar directamente a través de arrendamientos maestros a agencias sin fines de lucro o, si no se arriende el maestro, alquilar indirectamente a las personas que tienen comprobantes federales de la Sección 8 pero no pueden usarlos en el mercado de alquiler competitivo.

Miller lo describió como una vivienda sin hogar con “protección a la baja”.

Adam Miller, un desarrollador de software, está experimentando con una nueva forma de prevenir la falta de vivienda, otorgando micro préstamos sin intereses a las personas que enfrentan un desalojo inminente a través de su fundación 1P en Los Ángeles.

(Gary Coronado / Los Angeles Times)

“Tenemos flexibilidad para garantizar que nuestros socios limitados obtengan su regreso”, dijo. “Estamos tratando de demostrar que hay una mejor manera diferente de hacer esto que sea menos costoso para el gobierno y más efectivo para crear viviendas”.

Miller, quien construyó Cornerstone Ondemand en una empresa mundial de capacitación y desarrollo, se centró en la filantropía después de su venta de 2021.

Después de formar una organización que apoya la investigación en busca de soluciones sobre el control de armas, Miller y su esposa Staci Miller dirigieron su atención a la falta de vivienda como su misión local principal, creando el Fondoun programa de microesan sin intereses y perdonable para ayudar a las personas a enfrentar los desalojos. Ha otorgado 700 préstamos con una tasa de retorno del 65%.

En 2023, los molineros se incorporaron Better Angels United Inc. como el paraguas para varias iniciativas. Realiza días de recursos alrededor del condado para ayudar a las personas sin hogar a conectarse con los servicios. También emplea a un equipo técnico que trabaja para crear una aplicación de teléfono móvil para trabajadores de divulgación y una base de datos de refugio centralizada.

Después de que Los Ángeles disparan, Better Angels construyó una aplicación de navegación de recursos y estableció un fondo de ayuda.

Su Fondo de Vivienda Asequible es una subsidiaria con fines de lucro de Better Angels creada para atraer capital para desarrollar viviendas asequibles.

“Esperamos que los rendimientos de estos proyectos sean la tasa de mercado, una tasa de rendimiento interna de dos dígitos, y creemos que alentará a muchas otras personas a entrar en este espacio y construir nuevas viviendas asequibles netas”, dijo Miller.

Miller planea promover tres tipos de vivienda. Alrededor del 45% del fondo irá a una nueva construcción de viviendas estándar. Otro 20% se invertirá con Good River Partners, cuyo fundador Daniel Heimpel aspira a construir viviendas para jóvenes que salen de cuidado de crianza.

Con el resto, Miller espera asociarse con el desarrollador de viviendas y fabricante modular Sola Impact para ayudar a los propietarios de viviendas del sur de Los Ángeles a convertir sus propiedades en apartamentos multifamiliares.

“La idea no es solo crear nuevas viviendas asequibles, sino brindar una oportunidad para la riqueza intergeneracional con personas en los vecindarios”, dijo Miller.

Andrew Slocum, un desarrollador de tasa de mercado, está comprando este edificio abandonado para construir un apartamento multifamiliar asequible en el sur de Los Ángeles.

(Dania Maxwell / Los Angeles Times)

Gude y Andrew Slocumque lidera el proyecto en el sur de Los Ángeles, dijo que sus planes eran posibles solo por incentivos estatales y locales para viviendas asequibles, incluida la Orden Ejecutiva 1 de la alcaldesa Karen Bass que simplificó las aprobaciones.

Entre los otros bonos, el edificio de cinco pisos en el sur de Los Ángeles y el edificio de ocho pisos en Westchester solo requieren contratiempos mínimos de la calle y sin estacionamiento.

“Necesitábamos cada palanca que fuera tirada”, dijo Gude.